河南许昌市城乡一体化示范区（中原电气谷）学院河北段397亩滨水商业综合开发项目标的介绍

 联系人：汉海向阳

一、项目概况

（一）名称：河南许昌市城乡一体化示范区（中原电气谷）学院河北段397亩滨水商业综合开发项目。

该项目包含学院河（长2100米，宽100-150米）绿化景观建设和周边397亩土地收储，采用“土地开发融资权拍卖”的模式进行运作，即投资人与新区政府采用项目合作的方式，由投资人出资完成前期工程建设，并协助政府完成土地收储（出资金）手续，通过后期国有土地出让投资人按约定分享土地增值收益。

该项目总投资金额3.97亿元，其中现金（土地收储）部分1.99亿元，工程建设部分1.98亿元，整理后可出让的商住土地为397亩（综合容积率3.0），折合毛地起拍价100万元/亩（楼面地价499元/平米）。

（二）土地收储和工程代建等前期费用

1.项目范围内土地的征地、拆迁安置补偿及其他费用概算为1.99亿元。

包括项目范围内的土地收储（含集体土地的征收以及国有存量地的收购），所有土地收储的费用包含在土地开发融资权价款内。

2.学院河绿化景观建设投资概算1.98亿元。

包括学院河（永兴东路段到永昌东路段）的投资建设，包含建设项目规划设计到验收交付给政府所需要的全部投资，具体包括：河道两侧绿化亮化等景观工程（不含河道开挖土方）的投资建设。
    规划建设的学院河中原电气谷段起点为永兴东路，终点为永昌东路，河道长2100米。其中永兴东路至隆昌路段长900米、宽150米，隆昌路至永昌东路段长1200米、宽100米，在永兴路与规划建设的饮马河（永兴东路至建德路段）连通（具体情况以最终政府审批的项目控规范围为准）。学院河绿化景观建设由投资人根据政府的总体规划和投资额进行详细规划设计，报政府批准后实施。

（三）成本及收益

1．后期实际可出让国有土地的面积为397亩，根据前期投资总额计算，397亩毛地成本为100万元/亩，楼面地价约499元/平方米（综合容积率3.0）。 

2.其中地块一面积约120亩(居住用地),地块二面积约177亩(居住用地),地块三面积约100亩(商服用地)，具体情况以最终政府审批的项目控规范围为准。中原电气谷管委会负责自拍卖成交之日起约定时间内完成土地收储和出让交易。

（四）拍卖条件
   该项目起拍价为3.97亿元，其中现金（土地收储）部分1.99亿元，工程建设部分1.98亿元。暂定5-6月进行拍卖。

1.工程建设进度

工程计划于2014年动工，2015年4月底完成绿化亮化及相关附属工程竣工验收。

2.货币支付计划

竞买保证金6000万（以拍卖公告发布为准），拍卖成交后，竞买保证金将直接转为首期价款。拍卖成交后两个月之内交付到现金部分的50%（主要用于土地报批费用），在2015年5月31日前交清剩余资金（征地补偿）。

3.土地出让计划

（1）学院河绿化景观工程于2015年5月之前完成验收交付，在工程完成验收交付的前提下，政府依法于2015年5月31日之前出让地块一（120亩的商住用地），在2015年10月底之前，政府完成剩余土地的出让程序。

（2）土地开发融资权投资人必须参与所有土地出让活动，并以不低于土地开发融资权的价格进行报价（分宗地出让的折算成单价进行报价），以确保项目不能流拍（即兜底拿地）。

（五）投资人享受的溢价收益分成

397亩国有建设用地使用权出让完毕后、于2015年年底前，由新区管委会政府按土地出让收益的一定比例向投资人支付前期投资回报。

1．土地开发融资权拍卖的买受人享受的投资收益=（397亩出让总价-土地开发融资权总价）×50%。

2．若投资人依法取得397亩国有建设用地使用权，则前期所支付土地开发融资权价款（含工程实物投资）可抵相应金额的土地出让金。

（六）上述项目实施条件供投资参考分析，实际要求以正式拍卖公告和拍卖文件的内容为准。

二、项目优势

（一）基础设施优势

目前，中原电气谷已投入近20亿元进行基础设施建设，道路、供水、供电、供气、通信等公共服务设施配套齐全。其中魏武路、魏文路、永兴东路、永昌东路均为双向八车道的道路。以魏武大道为主干的道路已形成“三纵七横”的路网格局。地块周边学校、医院、商业齐全，生活方便。

（二）     人口优势

项目周边设有许继集团、中烟机械和森源电气、中天电气等50多家骨干电力电气制造企业，众多企业的进驻势必会带动该区域的经济发展与人气集聚。如许继集团预计2015年初将进驻3万人的员工，中烟集团5000人、许昌电气职业学院可容纳12000名师生，预计2015年底将会有5万人以上的产业工人；项目紧邻芙蓉湖CBD未来是许昌市的金融商业中心，未来将吸纳来自老城区、许昌县、长葛市等周边地区的大量人口。

（三）     教育资源优势

项目南侧紧邻许昌电气职业学院，该学院为国家教育部备案的一所公办全日制普通高等专科学校，是由原许昌教育学院、许昌财税学校、许昌机电工程学校、许昌师范学校合并组建而成，2006年建成竣工。学院占地1326亩，建筑面积35.98万平方米，可容纳师生12000多人，是中原电气谷的人才培训基地，为产业园区源源不断输送电气人才。

地块西侧为规划中的新区中小学项目，总投资3亿元，总建筑面积90000平方米，主要建设内容包括教学楼、实验楼、图书馆、体育馆、宿舍、食堂、运动场等。

（四）交通区位优势

    地块位置交通方便，北距京港澳高速许昌北高速口仅为10分钟车程，距河南省首座异地航空港仅5分钟车程，距许昌东高铁站仅10分钟车程，京广高铁、京渝高铁、省道穿境而过。

（五）居住环境优势

地块位于学院河湿地公园两侧，学院河规格为100—150米米宽的河道，其绿化为高标准要求，环境优美，周边商业、教育资源齐全，是居住的首选。

（六）商业资源优势

项目西侧毗邻商务中心区CBD，该区域集中了商务金融、创意研发、企业总部、会议展览、行政服务、文化休闲等众多功能，为中原电气谷产业发展、产业服务提供了良好的保障。目前，恒大地产集团、众信地产、中国移动等企业均已入驻CBD商业中心。

三、 城市发展分析

（一）许昌城乡一体化示范区基本概况

许昌市位于河南省中部，总面积4996平方公里，总人口480万，城区人口80万。2010年初，河南省委、省政府批准成立许昌新区（现为许昌城乡一体化示范区），规划面积186平方公里,是中原经济区核心区的重要组成部分。示范区南接许昌市主城区，北与省会郑州互补发展。

许昌市主城区北部许昌城乡一体化示范区作为许昌市重点发展区域，规划面积186平方公里,是中原经济区核心区的重要组成部分。许昌新区的功能定位为“四区一基地”：即许昌市“三化”协调发展先导区、现代化复合型功能区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区和全国重要的输变电装备制造业基地。是许昌市集全市之力打造的未来城市新区。许昌新区南接许昌市主城区，北与省会郑州互补发展，是未来城市发展的方向，恒大已经入驻新区进行投资建设地标性建筑双子塔，高260-280米。

中原电气谷位于许昌市主城区北部许昌城乡一体化示范区内，是2009年由河南省人民政府批准，以电力装备、电子、电气、民用电器为主导的省级重点产业集聚区，是河南省高新技术产业开发区、河南省新型工业化产业示范基地、河南省承接产业转移示范区。规划面积29.2平方公里，其中核心区面积13.6平方公里，拓展区面积15.6平方公里。核心区道路、供水、排水、供电、供热、供气（天然气）、通讯等基础设施配套齐全。

（二）交通条件

中原电气谷位于中原经济区核心区，距郑州市70公里，距新郑国际机场40公里，距新郑国际机场许昌异地航站楼仅1公里，国家交通干线京广铁路、京广高铁、京港澳高速公路、107国道和规划建设的郑渝高铁、机场至许昌城际铁路、郑许城际快速通道（魏武大道）、安信公路（新107国道）纵贯南北，郑合高铁、311国道和禹亳铁路横贯东西，周边7条高速公路交汇，形成“米”字型高速公路网，高速公路的通车里程和密度均居河南前列，交通十分便捷。

（三）资源条件

目前，中原电气谷已投入近20亿元进行基础设施建设，道路、供水、供电、供气、通信等公共服务设施配套齐全。中原电气谷建设启动以来，显示出强大的产业集聚效应，先后规划建设有许继新能源产业园、许继智能电网产业园、广东广晟科技产业园、浙江电气装备产业园、森尼瑞节能产业园、温州电气产业园、许昌市科技企业孵化园、烟草科技产业园（含许昌烟草机械工业公司、河南中烟许昌卷烟总厂、天昌国际烟草有限公司，其中许昌卷烟总厂烟机工业公司今年生产，预计年纳税100亿元）等8个专业园区。已安排实施各类项目62个（其中工业项目34个，基础及配套设施项目23个，服务业项目1个，民生项目4个），止2013年12月固定资产累计完成投资144亿元。

（四）经济条件

2013年，全市生产总值1903.30亿元，增长10.6%，增速居全省第4位；社会消费品零售总额549.19亿元，增长13.9%，增速居全省第7位；全年全部工业增加值847.53亿元，增长16.5%；固定资产投资829.36亿元，增长22.3%；地方公共财政预算收入57.45亿元，增长22%。

2013年中原电气谷安排实施各类建设项目31个，全年完成固定资产投资52.8亿元，同比增长33.7%。全年实现主营业务收入20亿元，同比增长34%。全年实现各项税收1.09亿元，同比增长12.37%。中原电气谷2013年实现主营业务收入20亿元，预计2014年可达50亿元，2015年突破100亿元。

四、许昌市地产情况

（一）2014年许昌市临近新区（东城区）商品房价参照